top of page
logo s.png

01

גיבוש וארגון הבניין לכל הסכמה לביצוע פרויקט, מינוי נציגות ובחירת משרד עורך דין מלווה

שלב ראשון

אנו יודעים כיצד לקחת בנין/מתחם שיש בו חילוקי דעות בין דיירים ובעבודה מאומצת להגיע לגיבוש עקרונות מוסכמים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית. כאן נכנסת, עפ"י הצורך, מחלקת קשרי לקוחות, מסייעת בהפחתת מחלוקות וגיבוש הסכמות בין דיירים.

02

עריכת מכרז יזמים

שלב שני

כאן באים לידי ביטוי שני אלמנטים חשובים ביותר; האחד, הוא ניסיוננו הרב בעריכת מכרזי יזמים והיכרות מעמיקה עם יזמי נדל"ן רבים. משרדנו ערך וניהל עשרות רבות של מכרזי יזמים, במגוון סוגים ומורכבויות. בשלב זה, נבחרים עם מפקח בניה מעם הדיירים וכן שמאי (ככל שרלבנטי לפרויקט). אנו רואים חשיבות רבה של בחירת היועצים הנ"ל טרם יציאה למכרז.

השני, עבודת השמאי והאדריכל, יחד עם הצוות המשפטי, כדי לייצר את מסמכי המכרז וכן עריכת דוח היתכנות לפרויקט (במילים אחרות, מה יזם יכול להציע כתמורות לבניין).

03

קבלת הצעות מיזמים וניהול מו"מ

שלב שלישי

למשרדנו ניסיון גדול בניתוח הצעות, בדיקת תחשיבים עסקיים וניהול מו"מ עם יזמים לשם השגת התוצאה המיטבית. בעזרת השמאי והאדריכל אנו מנתחים את ההצעות (כולל את המפרטים הטכניים) ומצליחים להשביח אותן (וגם לפסול הצעות לא ראויות) לטובת בעלי הדירות. הכלל המנחה תמיד הוא שבעלי הדירות לא ישאו בתשלומים במסגרת הפרויקט, כאשר כל עלויות הפרויקט יחולו על היזם.

04

בחירת הצעה/ות מובילה/ות לדיון והכרעה בפני אסיפת  דיירי הבניין לבחירת יזם

שלב רביעי

לאחר שהנציגות, יחד עמנו, ניהלה משא ומתן וגיבשה את המלצותיה, מוצגת ההצעה/ות הטובה/ות ביותר לאסיפת בעלי הדירות לבחירתם. הצוות כולו נרתם כדי להציג את המידע לדיירים ומסייע בתהליך קבלת החלטות.

05

ניהול מו"מ לחתימת חוזה מול יזם

שלב חמישי

זהו לב העבודה של הצוות המשפטי. לצוות שאינו משפטי תרומה רבה בנושא ניהול המו"מ החוזי.

06

החתמת בעלי הדירות על חוזה

שלב שישי

זהו שלב מורכב הדורש ניסיון רב. כאן נכנסת, עפ"י הצורך, מחלקת קשרי הלקוחות לעבוד בצמוד לצוות המשפטי. אנו עושים כל מאמץ כדי להסביר לדיירים את מבנה העסקה, להפיג חששות, לרבות במפגשים אישיים, ומגיעים להחתים דיירים בבתיהם ככל שהדבר נדרש. 

07

ליווי התכנון המפורט של הפרויקט

שלב שביעי

לאחר החתימה על החוזה, שוקד היזם ואדריכל הפרויקט על תכנון מפורט של הפרויקט והכנת הבקשה להיתר בניה. אנו מלווים את התהליך מקרוב יחד עם האדריכל שלנו והמפקח מטעם בעלי הדירות. האדריכל שלנו עוזר לדיירים לתת הערות והארות לתכנון המפורט, כמו גם פתרונות למצבים תכנוניים מורכבים.

08

ליווי הליכי התכנון מול הרשויות והליכים משפטיים כנגד דיירים סרבניים

שלב שמיני

הליכי תכנון לוקחים זמן, בין היתר, בשל התנגדויות של שכנים וגורמים אחרים. בנוסף, יש לעיתים צורך לנהל הליך משפטי מול דיירים שמסרבים לחתום על החוזה. כאן הצוות המשפטי המנוסה שלנו פועל יחד עם הצוות המשפטי של היזם בשני המישורים הנ"ל.

למשרד ניסיון רק בהליכי גישור והתדיינויות משפטיות מול דיירים סרבנים, הן בפני המפקחים על הבתים המשותפים והן בבתי משפטיות.

09

הליווי הבנקאי

שלב תשיעי

פרויקט של התחדשות עירונית הוא פרויקט בנקאי סגור, כלומר ישנו מוסד פיננסי שנותן מימון לפרויקט. נושא זה מטופל ע"י היזם, אולם כל מסמכי הליווי הבנקאי, כולל הערבויות שמעמיד הבנק המלווה לדיירים, עוברות בחינה מדוקדקת של הצוות המשפטי, על מנת לוודא שכל מה שהוסכם בנושא זה בחוזה יבוא בפועל לידי ביטוי לשם שמירה על רכושם של בעלי הדירות.

כמו כן, בשלב שבו נסגר הליווי הבנקאי ונמסרות הערבויות, לעיתים הבניין נערך לפינוי והתחלת עבודות הבניה. בשלב זה אנו פועלים, יחד עם מחלקת קשרי הלקוחות, לארגון בעלי הדירות לקראת שלב חשוב זה של הפרויקט. גם כאן אנו נתקלים, לא אחת, בקשיים שעלינו לפתור.

10

מעבר לדיור זמני וליווי הבניה

שלב עשירי

  • עם פינוי הבניין עוברים בעלי הדירות לדיור זמני עד לתום תקופת הבניה. אנו מלווים תהליך זה בקבלת הערבות הנדרשת מהיזם וקליטת בעלי הדירות בדיור הזמני. במהלך הבניה אנו נדרשים לתת מענים שונים. הליווי מתבצע יחד עם מפקח הבניה של בעלי הדירות והאדריכל שלנו שעושים כל שביכולתם כדי לפתור בעיות משפטיות ואחרות שקורות לעיתים במהלך בניה.

11

סיום העבודות

שלב אחד עשר

שלב זה מאופיין בעבודה משולבת של הצוות המשפטי ושל מפקח הבניה מטעם בעלי הדירות והאדריכל שלנו שמסייעים לדיירים בתהליך סיום העבודות ועריכת פרוטוקול מסירה. הצוות המשפטי דואג שיתקבלו כל האישורים הנדרשים לסיום הפרויקט ומלווה את הבעלים בתקופת הבדק.

13.png

התחדשות עירונית

כאחד ממשרדי עורכי הדין הראשונים שנכנסו לתחום ההתחדשות העירונית, ליווינו עד היום מעל ל-100 פרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים, שיפוץ וחיזוק מבנים על פי תמ"א 38/1, הריסה ובניה חדשה על פי תמ"א 38/2 והריסה ובניה חדש על בסיס חוק פינוי ובינוי וחוקים נוספים.

אנו מתמחים בליווי בעלי דירות ובעלי נכסים במתחמי דיור, דיור בשילוב עם מסחר ודיור בשילוב עם תעסוקה ומשרדים.

משרדינו פיתח מתודולוגיה ייחודית לגיבוש מתחמי דיירים והוצאה לפועל באופן מאורגן ויעיל של פרויקטים להתחדשות עירונית. מתודולוגיה זו מושתתת מושתתת על עיבוי הצוות המשפטי בצוות ייעודי שאינו משפטי (שמאי, אדריכל וקשרי לקוחות) וכן על בקיאות בכל מנעד הדקויות של ההתחדשות העירונית על תחומיה: היכרות מעמיקה עם האינטרסים של היזמים והדיירים, תכנון ובניה, ידע מוניציפאלי, מיסוי, מימון ובטוחות.

לא פחות מכך, מתבססת המתודולוגיה שלנו על יכולת מוכחת לניהול צוותים והתנהלות נכונה מול כל הגורמים במעורבים בפרויקט. ליכולת זו חשיבות ממדרגה ראשונה בפרויקטים של התחדשות עירונית. האתגר הגדול ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא להוביל את הדיירים, נציגות הדיירים, המפקח מטעם הדיירים, רשויות התכנון, היזם ועורך הדין של היזם – לחתימה על החוזה בפרק זמן סביר, כשתנאיו תואמים את הציפיות של כל המעורבים.

עורך הדין נבחן לא רק ביצירת חוזה המאזן בין אינטרסים שונים, אלא בראש ובראשונה באופן שבו הוא מוביל ומנהל את תהליכי העבודה המורכבים, ביכולתו להוות גורם דומיננטי המשפיע על תהליכי קבלת ההחלטות ולוחות הזמנים.

בהיבט של ייצוג דיירים ניתן לאפיין את תהליך ליווי הדיירים בשלבים הבאים:

10.png
bottom of page